De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat de WOZ-waarde van een courante niet-woning juist is vastgesteld. De heffingsambtenaar onderbouwt de kapitalisatiefactor met de taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. De uitspraak laat zien hoe bandbreedtes richting geven bij risico-inschatting.
In deze zaak staat de waardering van een courante niet-woning centraal, bepaald met de methode van huurwaardekapitalisatie. De discussie richt zich op de hoogte van het leegstandsrisico en het opslagrisico binnen de kapitalisatiefactor.
Uitspraak: ECLI:NL:RBZWB:2026:1430
Standpunten van partijen
De gemachtigde stelt dat het leegstandsrisico te laag is vastgesteld en dat de mindere locatie een verdubbeling van het opslagrisico rechtvaardigt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst naar verkoop- en huurcijfers van vergelijkbare objecten. Daarnaast onderbouwt hij de kapitalisatiefactor met een bottom-up berekening op basis van kengetallen uit de taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie (HWK). In deze berekening hanteert hij 7,5% leegstandsrisico en 4% opslagrisico.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar. Daarbij weegt mee dat de gehanteerde risico-opslag binnen de bandbreedte van de taxatiewijzer HWK valt (1,28% tot 8,87%). De gemachtigde onderbouwt zijn hogere risico-inschatting niet met concrete gegevens. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de gebruikte cijfers en de verwijzing naar de taxatiewijzer voldoende aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Betekenis voor de praktijk
Deze uitspraak bevestigt dat bandbreedtes uit de taxatiewijzer een belangrijke rol spelen bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Als de gehanteerde percentages binnen deze bandbreedte vallen, ondersteunt dit de aannemelijkheid van de waardering. Tegelijk blijkt dat een afwijkend standpunt alleen kans maakt als dit met objectieve en verifieerbare gegevens wordt onderbouwd. Alleen stellingen over leegstand of locatie zijn onvoldoende.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigd dat een zorgvuldige onderbouwing met kengetallen uit de taxatiewijzer HWK stevig staat, zolang deze binnen de bandbreedte blijft en wordt ondersteund door marktgegevens. Dat geeft houvast bij het motiveren van de kapitalisatiefactor in bezwaar en beroep.
